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发布时间:2019-10-12 17:22:56

楼市成交遭“腰斩” 房价止涨现松动 - 中房 - 权威的中国房地产行业站

截至上周日,楼市调控的利器 限购令 已经在佛山整整施行了一年时间,而回首刚走过的这一年, 惨淡 二字似乎就可以鲜活地一语概括出佛山楼市所经历的一切。虽然官方发布的月度数据并没有显示明显的房价下跌迹象,但楼市成交却因限购的实施而缩水过半。不过,值得购房者欣慰的是,此前还一路突飞猛进的佛山房价也终于止住了上涨的势头,呈现出喜人的松动迹象。

房价涨势被阻跌出万元时代

对于购房者而言,限购的一个最直观结果就是房价回落。 佛山领先丰地产顾问公司总经理助理李华宇表示,限购直接导致了楼市成交萎靡,而成交又促使房价开始逐渐回归理性区间。

不过,这一点在官方的数据中并没有得到清晰的体现。从单月统计上可以看到,自去年3月份实施限购措施以来,佛山一手房的月度成交均价除12月份之外,各月均保持在8000元/平方米以上,其中,限购出台的3月份更是达到历史新高的8756.13元/平方米,相比2010年明显高出许多。而全年一手房的平均成交价格也达8170.19元/平方米,相比前一年的7448.16元/平方米上涨了722.03元/平方米,虽然低于当年年初佛山所设定的12%的房价控制目标,但同比涨幅仍有9.69%。

官方的统计标准受产品供应结构的影响较大,并不能真实地反映市场变化。 李华宇指出,事实上,从去年下半年开始,佛山的各大楼盘为了拉动销售就普遍推出各种优惠措施,特别是进入10月份之后,区内许多房企更是直接采取了 以价换量 的营销战略,在市场大打价格战。其中,镇街及郊区楼盘的调价动作最为积极, 4字头 、 5字头 一时间几乎在市场中成为统一售价, 3字头 也是频繁出现,甚至还有噱头味十足的 2字头 。而即便是在房价一向坚挺的禅桂中心城区, 8字头 成为了普遍的价位区间,同时,还出现了一些 7字头 、 6字头 的产品面市。

此外,房价回归理性还有另一个常被人忽视的重要表现,那就是止涨。 李华宇表示,许多购房者对调控效果的判断一般都是以房价下跌作为标准,但事实上, 止涨 才是此次调控最明显的成效。

众所周知,在限购令出台之前,特别是2010年底前,伴随着楼市成交的畅旺表现,佛山房价也呈现出迅猛的上涨势头。以禅桂中心城区为例,到2010年底,该区域内几乎已见不到单价低于万元的房源,许多楼盘开盘价格甚至高于15000元/平方米以上,最高的售价还超过了2万元/平方米。不过,自从限购令实施之后,区内的各大房地产商在定价上就显得十分谨慎,房价不仅逐渐企稳,还逐步从增加附加值到直接降价转变,而目前该区域的房价也重新回到了8000 9000元/平方米的区间。

如果不是限购的原因,去年佛山房价的涨幅肯定不止那么多,像禅桂中心城区,可能都已经登上15000元/平方米的水平线上。 有业内人士这样认为。

成交缩水过半五年排名倒数

春节过后,佛山楼市就一扫年前的 阴霾 ,不仅各大房企纷纷发力营销,提前上演推货大戏,购房者也是给足了面子,重新热情出手。来自世联地产佛山公司的统计数据就显示,在刚过去的传统销售淡季2月份里,佛山一手房市场久违地呈现出供销两旺的局面,全月一手房的预售量环比大幅上升,全市新增预售证26个,批售面积达40.54万平方米,环比增加了143.4%,同比也大幅增长了188.3%;成交面积也达到50.14万平方米,环比大幅增加121.7%,同比涨幅也有6.8%。

不过,与当前楼市的一片 灿烂 形成鲜明对比,佛山广大房地产商们肯定对过去一年里楼市遭遇限购急速 冷冻 还心有余悸。

就在去年的3月18日,佛山作为广东省第一个、也是全国第二个地级市正式在全市范围内出台实施了住房限购措施。而受此影响,佛山的楼市成交在收获了最后一份高分成绩单之后即刻遭遇 腰斩 ,从年初月均8000套以上、90万平方米左右的水平直降至3000 4000套、30万 50万平方米的区间。

根据市住建管理局的数据显示,在去年限购实施后的9个月里,一手房成交套数超过4000套、成交面积在50万平方米以上的月份仅出现在4月和11月里。成交套数介于3000 4000套之间的月份则多达6个月,9月份更是滑落至2703套,成为了2011年成交套数最少的单月;成交面积介于30万 40万平方米的月份也达到了4个月,介于40万 50万平方米的月份则分别出现在5、6、7三个月里,且都没有超过41万平方米。不仅如此,被业界视为每年最重要销售旺季的9、10月份,在去年更是不但分别沦落至全年倒数第一和第三,也成为了近五年时间里最惨淡的 金九银十 以及倒数单月。

受此波及,佛山去年一年的一手房成交套数仅有56581套,与前一年的69290套相比减少了12709套,同比跌幅达18.34%;成交面积也仅有633.89万平方米,与前一年的781.36万平方米相比减少了147.47万平方米,同比跌幅达到18.87%。而在广东省排名中,也被 名不见经传 的惠州楼市斩于马下,重新屈居全省第二。

虽然春节过后楼市已有所回暖,但因为限购的影响还在继续,成交与政策出台前仍存在着很大差距。 有业内人士认为,从中央的表态来看,楼市调控短期内很难放松,即便楼市出现一定回暖,但也不可能再像2009年那样重现大的反弹。

■限购下的众生相

房企压力大

如果要说在限购的调控环境下谁最 悲催 ?那广大房企应该是当仁不让的首选。虽然房地产商一向给人以财大气粗的不良印象,但在限购等调控政策的多重 挤压 下,他们去年可谓是压力巨大。

首先是限购引发的楼市低迷,导致许多房企资金链紧张。根据数据显示,去年佛山一手房的成交套数仅为56581套,成交面积仅为633.89万平方米,同比均出现大幅 跳水 。相反,库存量则急剧增加,仅去年一年佛山一手房的库存量就达到300万平方米,加上2010年的80万平方米,总量接近400万平方米。这就意味着房地产商的房子卖不出去,而资金也就回笼不了,土地款、银行贷款、工程款等巨大支出压得许多房企普遍喘不过气来。

其次,外部经济形势不甚乐观,通胀压力在去年一路走高,银行也紧缩银根甚至一度停止了房地产开发贷款,这诸多不利因素让已经 虎落平阳 的开发商更觉得四面楚歌。

政府缺钱花

限购的另一个 悲催 角色,要数地方政府。因为楼市调控的原因,各级地方政府不仅从房地产交易方面的收入大幅减少,占了财政很大比例的土地收入也是大幅缩水。

据有关研究机构的监测数据显示,截至2011年12月28日,全国130个城市的土地出让金总额为18634.4亿元,同比减少了13%,成交楼面地价为1061元/平方米,同比下跌了16%,其中住宅类用地为1473元/平方米,同比下跌12%,成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。而佛山也不例外,虽然2011年度佛山国有建设用地的供应指标在年中时大幅减少了近一半,但实际成交还是与计划出让差了一大截子,许多计划推出的地块也因为世道不好而没有推出。来自某站的监测显示,2011年佛山全市的住宅用地拍卖宗数为87宗,出让成交面积约为303万平方米,同比下降了33.41%,成交金额为197.38亿元,同比减少了35.03%,从数据可见,2011年佛山土地市场出现 量价齐降 的态势,降幅超过3成。其中,据相关数据显示,2011年佛山商住用地成交面积约为300万平方米,仅为2010年的一半。

财政收入减少了,但市政建设、城市提升等支出以及保障房建设资金却有增无减。 业内人士指出。

贷款业主受益少

楼市调控的最终目的本来是要让房价回归合理范围,让广大市民买得起房,但经过一年的限购调控,许多购房者却感到似乎没有得到多少好处。

而之所以市民有这种感受,最直接的原因在于贷款利率的上浮。事实上,从去年年初开始,佛山境内的各家银行就多次收紧个人房贷业务,不仅放贷时间大大延长,首套房也在普遍提高首付的基础上连续上调了贷款利率,首套房利率上浮最低5%,最高的甚至达到了30%,而普遍的则在10% 20%之间。有业界专家就表示,以这样利率标准计算,房价即便下跌幅度在20%左右,消费者的购房成本也是和房价下跌前基本一样的, 除非房价下跌超过20%以上,否则降价就全降到了银行的口袋里了 。

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